在房地產形勢“不太好”的當下,傳統的銷售管道已不在能滿足開發商的銷售需求。為尋求跑量、去庫存,房企需求互聯網“線上”購房平臺,與一些大型電商平臺與房地產合作“賣房”成為時下熱門。然各大商業網站等還相繼推出了互聯網金融平臺,是攪局還是創新?
金融機構“新生物”的推出會否存在一定的風險? 房地產與互聯網合作大打“電商”名牌,其中會否出現糾紛?在市場調整期,購房者買房需要注意哪些風險,哪些貓膩藏而不露? 11月8日,新華房產記者採訪重慶瑞正律師事務所律師劉流,他表示,購房者在互聯網時代下購房,需防範“四大樣”糾紛。在購買二手房源中,需規避八大風險。而談到“首付貸”,他認為,為避免“斷供”的出現,房企應穩定房價,購房者要理性購房。
購房者需厘清相關法律手續
房企應穩定房價避免出現“斷供”
近期,各大商業網站紛紛推出“首付貸”,它似是衝破傳統金融,或成為開發商的行銷手段之一。劉流認為,首付貸作為一款創新的金融產品,除了幫助購房者降低購房首付壓力,實現購房目標,還能引導金融資金從傳統的銀行領域滲透到其他的領域。“在當下銀行對房地產開發收緊貸款的情況下,它還盡可能的維持較理想的成交量和成交價格,促使房地產企業銷售,加快房企回籠資金。”
首付貸產品,簡言之就是金融機構(出借人)為購房者(借款人)首付款提供貸款業務,相比普通房貸的“主”業務,業內也戲稱“次”業務。它與普通房貸不同的是,首付貸主要涉及的是購房者與金融機構的借款合同關係,專款專用,如果有擔保,還存在擔保合同關係。一般購房者不能將貸款擬要購買的房屋作為抵押物。
劉流表示,“在購房者與開發企業除簽訂房屋買賣合同外,還要單獨簽訂合同約定,開發企業就購房者該借款的所有義務與責任向金融機構提供連帶責任保證。如果購房者違約,開發企業承諾不交房不辦證。開發企業和金融機構及首付貸業務合作和購房者違約的連帶保證責任合同關係。”
但是,在看到首付貸有利一面的同時,劉流提醒,應清醒認識到目前房地產市場的困境與房地產的供求、政府宏觀調控、人們的購買力等等都有著相關的聯繫。“雖然,首付貸雖然解決一部分人的低首付(只支付10%)即可實現購房目標,但是如果房屋單價維持基本不動,房款總額基本不變,購房者則並沒有實際減輕還款責任,並且還需同時償還房貸款和首付貸款。”
因此,對於經營首付貸產品的金融機構來說,應該對購房者貸款資格嚴格審核;對於購房者而言,應該根據自己的實際收入狀況,謹慎選擇首付貸業務購買住房屋;對於房地產開發企業來說,應該謹慎開展該項業務。“在貸款期間,如果房屋價格出現較大的下滑波動,購房者極容易選擇“斷供”等方式不履行借款合同, 而房地產開發企業承擔連帶保證責任後,將面對如何向購房者主張權利等眾多法律問題。”
二手房買賣合同需規避三大風險
交易中有“五大”風險應特別注意
在針對購房二手房的購房者來講,二手房買賣合同及交易過程中具體表現出以下風險,劉流提醒購房者,注意“賣前的產權審核、現場查驗買賣房屋、簽訂房屋買賣合同”的細節。
首先,注意買賣前的產權審核。
劉流表示,除房屋被司法查封外,最常見的是,買賣房屋是否按揭已經完清,出賣人或已從按揭銀行取回房屋產權證。為此,最便捷的途徑是“查驗房屋產權證”。
其次,注意現場查驗買賣房屋。
劉流表示,一般來說,購買者都比較清楚買賣房屋的社區環境,地段等基本情況,但是對房屋本體品質還不是很直觀的瞭解,所以,“現場查驗買賣房屋”非常必要。現場查驗房屋主要查驗房屋本體的品質,例如廚房、廁所的防水是否有滲漏痕跡,陽臺、天花板等是否有水浸痕跡,落水管道是否堵塞等,還有房屋的裝修情況,採光、屋型結構等都需要現場查驗才能瞭解。
第三,注意簽訂房屋買賣合同。
劉流表示,買賣房屋如果你選擇通過房屋仲介公司,建議選擇較大的房屋仲介公司。一般來說,這些房屋仲介公司都有比較規範的操作流程,主要關注仲介公司的資質、居間合同主要條款的審核,如定金的交納、付款方式、金額和付款時間、接房時間、房屋傢俱是否附隨出售、房屋所欠水、電、物業費等費用完結情況、戶口遷出時間、過戶稅費承擔、違約責任儘量羅列明確等方面。
除此之外,劉流還對“購房者買賣房屋雙方直接交易”過程中可能出現的問題,做進一步描述。他提醒要注意以下五大風險:
第一, 關注出賣人的婚姻狀況。如離婚,要對方提供離婚證和離婚協議或者離婚判決書,其中要有關於所涉房屋的具體權屬劃分;如沒有離婚,查驗結婚證,並需要對方配偶一起現場簽訂合同,實在無法到場的,應該出具經過公證機關公證的特別授權委託書;
第二, 儘量不要為了少交稅費,而簽訂陰陽合同。包括在房屋仲介公司簽合同,也要注意此項注意事項。因為在法律實務中,有類似案例被法院以“惡意串通,損害國家利益”為由而判決合同無效。
第三, 合同簽訂中,付款方式、金額和付款時間盡可能根據需要對方配合辦理的步驟來設計,房屋產權真正轉移必須要經房屋權屬登記機關辦理產權變更手續後才算完成過戶手續。從房屋購買者的角度來說,一定要產權過完戶以後這套房才真正屬於你,在此之前,賣方隨時可以毀約。
第四, 合同中約定違約金和定金,需要根據情況選擇適用其一。法律關於違約金的規定是“當事人約定的違約金不超過造成損失的百分之三十”;關於定金的規定是“不得超過主合同標的額的百分之二十”。
第五, 瞭解買賣房屋實際佔有使用情況。在司法實務中,有房屋實際佔有使用者拒不搬離房屋,還通過訴訟、糾鬧、破壞房屋本體、水電設施等方式來妨礙購買者搬入。
在房地產形勢“不太好”的當下,傳統的銷售管道已不在能滿足開發商的銷售需求。為尋求跑量、去庫存,房企需求互聯網“線上”購房平臺,與一些大型電商平臺與房地產合作“賣房”成為時下熱門。然各大商業網站等還相繼推出了互聯網金融平臺,是攪局還是創新?
金融機構“新生物”的推出會否存在一定的風險? 房地產與互聯網合作大打“電商”名牌,其中會否出現糾紛?在市場調整期,購房者買房需要注意哪些風險,哪些貓膩藏而不露? 11月8日,新華房產記者採訪重慶瑞正律師事務所律師劉流,他表示,購房者在互聯網時代下購房,需防範“四大樣”糾紛。在購買二手房源中,需規避八大風險。而談到“首付貸”,他認為,為避免“斷供”的出現,房企應穩定房價,購房者要理性購房。
購房者需厘清相關法律手續
房企應穩定房價避免出現“斷供”
近期,各大商業網站紛紛推出“首付貸”,它似是衝破傳統金融,或成為開發商的行銷手段之一。劉流認為,首付貸作為一款創新的金融產品,除了幫助購房者降低購房首付壓力,實現購房目標,還能引導金融資金從傳統的銀行領域滲透到其他的領域。“在當下銀行對房地產開發收緊貸款的情況下,它還盡可能的維持較理想的成交量和成交價格,促使房地產企業銷售,加快房企回籠資金。”
首付貸產品,簡言之就是金融機構(出借人)為購房者(借款人)首付款提供貸款業務,相比普通房貸的“主”業務,業內也戲稱“次”業務。它與普通房貸不同的是,首付貸主要涉及的是購房者與金融機構的借款合同關係,專款專用,如果有擔保,還存在擔保合同關係。一般購房者不能將貸款擬要購買的房屋作為抵押物。
劉流表示,“在購房者與開發企業除簽訂房屋買賣合同外,還要單獨簽訂合同約定,開發企業就購房者該借款的所有義務與責任向金融機構提供連帶責任保證。如果購房者違約,開發企業承諾不交房不辦證。開發企業和金融機構及首付貸業務合作和購房者違約的連帶保證責任合同關係。”
但是,在看到首付貸有利一面的同時,劉流提醒,應清醒認識到目前房地產市場的困境與房地產的供求、政府宏觀調控、人們的購買力等等都有著相關的聯繫。“雖然,首付貸雖然解決一部分人的低首付(只支付10%)即可實現購房目標,但是如果房屋單價維持基本不動,房款總額基本不變,購房者則並沒有實際減輕還款責任,並且還需同時償還房貸款和首付貸款。”
因此,對於經營首付貸產品的金融機構來說,應該對購房者貸款資格嚴格審核;對於購房者而言,應該根據自己的實際收入狀況,謹慎選擇首付貸業務購買住房屋;對於房地產開發企業來說,應該謹慎開展該項業務。“在貸款期間,如果房屋價格出現較大的下滑波動,購房者極容易選擇“斷供”等方式不履行借款合同, 而房地產開發企業承擔連帶保證責任後,將面對如何向購房者主張權利等眾多法律問題。”
二手房買賣合同需規避三大風險
交易中有“五大”風險應特別注意
在針對購房二手房的購房者來講,二手房買賣合同及交易過程中具體表現出以下風險,劉流提醒購房者,注意“賣前的產權審核、現場查驗買賣房屋、簽訂房屋買賣合同”的細節。
首先,注意買賣前的產權審核。
劉流表示,除房屋被司法查封外,最常見的是,買賣房屋是否按揭已經完清,出賣人或已從按揭銀行取回房屋產權證。為此,最便捷的途徑是“查驗房屋產權證”。
其次,注意現場查驗買賣房屋。
劉流表示,一般來說,購買者都比較清楚買賣房屋的社區環境,地段等基本情況,但是對房屋本體品質還不是很直觀的瞭解,所以,“現場查驗買賣房屋”非常必要。現場查驗房屋主要查驗房屋本體的品質,例如廚房、廁所的防水是否有滲漏痕跡,陽臺、天花板等是否有水浸痕跡,落水管道是否堵塞等,還有房屋的裝修情況,採光、屋型結構等都需要現場查驗才能瞭解。
第三,注意簽訂房屋買賣合同。
劉流表示,買賣房屋如果你選擇通過房屋仲介公司,建議選擇較大的房屋仲介公司。一般來說,這些房屋仲介公司都有比較規範的操作流程,主要關注仲介公司的資質、居間合同主要條款的審核,如定金的交納、付款方式、金額和付款時間、接房時間、房屋傢俱是否附隨出售、房屋所欠水、電、物業費等費用完結情況、戶口遷出時間、過戶稅費承擔、違約責任儘量羅列明確等方面。
除此之外,劉流還對“購房者買賣房屋雙方直接交易”過程中可能出現的問題,做進一步描述。他提醒要注意以下五大風險:
第一, 關注出賣人的婚姻狀況。如離婚,要對方提供離婚證和離婚協議或者離婚判決書,其中要有關於所涉房屋的具體權屬劃分;如沒有離婚,查驗結婚證,並需要對方配偶一起現場簽訂合同,實在無法到場的,應該出具經過公證機關公證的特別授權委託書;
第二, 儘量不要為了少交稅費,而簽訂陰陽合同。包括在房屋仲介公司簽合同,也要注意此項注意事項。因為在法律實務中,有類似案例被法院以“惡意串通,損害國家利益”為由而判決合同無效。
第三, 合同簽訂中,付款方式、金額和付款時間盡可能根據需要對方配合辦理的步驟來設計,房屋產權真正轉移必須要經房屋權屬登記機關辦理產權變更手續後才算完成過戶手續。從房屋購買者的角度來說,一定要產權過完戶以後這套房才真正屬於你,在此之前,賣方隨時可以毀約。
第四, 合同中約定違約金和定金,需要根據情況選擇適用其一。法律關於違約金的規定是“當事人約定的違約金不超過造成損失的百分之三十”;關於定金的規定是“不得超過主合同標的額的百分之二十”。
第五, 瞭解買賣房屋實際佔有使用情況。在司法實務中,有房屋實際佔有使用者拒不搬離房屋,還通過訴訟、糾鬧、破壞房屋本體、水電設施等方式來妨礙購買者搬入。